南陽小漢街項目違規預售售后返租或成“陷阱”

2016-11-02 10:26:19 來源：中國企業網

導讀：近年來，在產權式商鋪的市場上，一種“售后包租、返本銷售”的促銷方式引來頗多爭議，“高收益、年返8%購房款”“10年返本、原價回購”...諸如此類充滿誘惑力的字眼充斥著投資人眼球時，使得多數投資者心動。為加快資金回籠，滾動開發提供資金，售后包租、返本銷售就成為了很多房地產開發商融資的法寶。但是甩手掌柜并不好當，售后包租存在風險。房地產領域的非法集資模式，劍指售后包租。2016年4月27日，國務院處置非法集資部際聯席的14個部委在京宣布，重拳出擊非法集資，其中就包括房地產領域的非法集資。

近日，本網接到群眾反映，河南省南陽市官莊工區的小漢街商業地產項目，在未取得《商品房預售許可證》的情況下以售后包租、返本銷售等早國家早已明令禁止的房產銷售行為違規銷售。

小漢街項目銷售宣傳頁和購房券/圖一

資料顯示：南陽小漢街位于南陽市南陽市官莊工區五一路東段，開發商為南陽恒昌房地產開發有限公司，管理公司為南陽市煜煌實業有限公司，項目斥資1.5億元，分為三大區域：A區為民俗、美食一條街。B區為傳統手工作坊、文化古玩淘寶一條街。C區為酒店服務區。建設為中式建筑風格，定位于南陽漢代民俗文化美食城，是集吃喝玩樂購為一體的漢代主題風情商業街區。

重點招商項目違規銷售

據小漢街銷售人員介紹，小漢街項目是2016年南陽市官莊工區重點招商引資項目，官莊工區對該項目非常重視，2016年10月21日，官莊工區黨主任、王書記和劉主任攜同規劃局，土地局，城建局，公安局，消防科，城管局，工商局，交通局，市場辦，東興辦事處，赤虎辦事處等負責人，共同對小漢街項目進行實地考察調研，并在該項目舉行座談會。會議中，官莊工區各方領導表示會對小漢街目前存在的問題(如老市場拆遷問題、新市場形成問題、政策扶持等)高度關注，表示會對小漢街項目給予相應的幫助扶持，并稱，小漢街項目是正規的商業項目，是在政府引導下進行的重點項目，證件不是問題，更不會成為阻礙小漢街正常經營的問題，政府對小漢街項目是充分信任和肯定的。

但就是這樣一個政府“拍胸脯、打保票”的項目如今卻在未取得《商品房預售許可證》的情況下進行違規預售，并已收取1-10萬不等的高額定金。

銷售人員介紹，小漢街項目現在的商鋪分為90-230m²的中式獨棟戶型。現在預定商鋪分為兩種現金預定方式，1-2萬定金是排號，開盤時可以憑號優先選購，10萬定金可直接定住商鋪，交付10萬定金的購房者可獲開發商增送的大眾朗逸轎車一輛。目前交1-2萬定金的已經有60多套了，交10萬定金的也有20多套了。粗略計算，以此違規收取的定金就已達數百萬。

銷售人員提供的小漢街商鋪內部認購書(即商鋪包返租銷售方案)/圖二

售后包租、返租或涉嫌非法集資

隨后，銷售人員介紹了該項目力推的售后包租、返本銷售的模式：年返8%，月息6厘6，連返兩年，商鋪現房簽名下，承諾回購。以100m²商鋪為例，銷售單價5800元/m²，總價58萬元，月返3867元，兩年返還月9.28萬元，兩年返還加上贈送的10萬元轎車，收益近20萬元。年收益達50%。

返本銷售是一種涉嫌非法融資的行為，這種銷售方以“偷換概念”的方式進行銷售，一旦開發商不如約返利，消費者的權益將很難保障。這種模式抓住的就是投資者占便宜的心態，以每年固定租金收益轉移投資者注意力，進而實現銷售收益。但這種模式對于投資者則存在巨大隱患，一些開發商在履約一段時間之后因種種原因不再支付租金，致使投資者損失慘重。而對于開發商來說，這種銷售模式可以更有效的刺激業主的購買欲望，以達到快速出售并回籠資金的目的。但這種看似雙贏的模式其實暗藏風險和貓膩。

建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》，其中第十一條就明確規定了“房地產開發企業不得采取返本銷售或者變相返本銷售的方式銷售商品房;處置非法集資部際聯席會議出臺的《防范和打擊非法集資宣傳教育規劃綱要(2010-2015年)》(處非聯函〔2010〕89號，明確指出“售后包租”是非法集資行為的主要表現。

前車之鑒

今年5月，中國經營報以《浙江開發商跑路美國上萬業主陷“售后返租”陷阱》報道了由浙江東陽人盧小豐操控的多個公司因宣傳其旗下的杭州喬司商城和桐鄉世貿中心項目，并承諾以租代售、售后返租和零風險高回報、方式將上萬業主套牢。面對遠遁美國的盧小豐留下的爛尾樓和巨額債務，眾多業主無所適從。省、市重點商業地產項目，售后返租式的銷售，最后開發商資金鏈斷裂跑路，業主追索賠償維權無門。醒目的標題和關鍵詞刺痛民眾的神經，繼而使得該事件引發公眾熱議。

資深房地產法律專家，北京京潤律師事務所主任張志同表示，開發商非法拆分房屋使用權會造成所有權的不完備和不同權利人之間權利沖突。業主希望花錢買到的是房屋所有權而非使用權，開發商的做法顯然違背了業主的購房目的。

小漢街項目作為南陽市官莊工區當地政府的重點項目，其存在的意義應不僅僅是作為一種純盈利性的商業開發，更應成為一個政府形象的“標桿”工程。然而，就是這樣一個政府“拍胸脯、打保票”的項目卻在未取得《商品房預售許可證》的情況下公開違規銷售，并且此類違規銷售行為涉嫌非法集資。